IEN 13/2024

Tiivistelmä:

Neuvosto katsoi, että lausunnonpyytäjän tilinpäätöksen valmistuminen on viivästynyt erittäin paljon (vuoden 2022 tilinpäätös saatu tarkastettavaksi 27.3.2024 ja valmistunut tilintarkastuksesta 19.6.2024) ja isännöintiyritys on itsekin myöntänyt viiveen. Tilinpäätöksen viiveestä on aiheutunut veronkorotusseuraamus. Menettely on osin johtunut puutteellisista resursseista tai riittämättömistä sijaisjärjestelyistä. Tilinpäätökseen liittyviä dokumentteja ei myöskään ole isännöinnin vaihtotilanteessa luovutettu eettisten ohjeiden 11. kohdan edellyttämällä tavalla. Lisäksi isännöintiyritys oli maksanut kaksi vesilaskua lausunnonpyytäjän tililtä, vaikka nämä olisi kuulunut maksaa toisen asiakasyhteisön tililtä.

Isännöinnin eettinen neuvosto katsoi lausunnossaan, että isännöintiyrityksen toiminta oli ollut eettisten ohjeiden 1. kohdan (huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta), 8. kohdan (ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja) ja 11. kohdan (kunnioittaa isännöintialan muita toimijoita ja kilpailee reilusti) vastaista. Kaikkia lausuntopyynnössä esitettyjä menettelyitä ei voitu käsitellä, koska lausuntopyyntöä ei ollut toimitettu neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä. Osan menettelyistä osalta oli kuitenkin käsillä neuvoston sääntöjen 10 §:n mukainen erityisen painava syy ja tämän kriteeristön täyttyminen otettiin huomioon myös seuraamusharkinnassa. Osaa menettelyistä ei voitu arvioida, koska niitä ei ollut riittävällä tavalla yksilöity tai niiden ilmenemisestä ei ollut esitetty tarkkaa selvitystä. Neuvosto otti seuraamusharkinnassa huomioon laiminlyöntien pitkäkestoisuuden sekä sen, että laiminlyönnit olivat olleet omiaan vaarantamaan luottamuksen varainhoidon luotettavuuteen.  Neuvosto katsoi, että isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaista menettelyä tuli kokonaisuutena arvioiden pitää lievää vakavampana ja suositteli varoituksen antamista isännöintiyritykselle. 

Lausuntopyynnön pääkohdat:

Lausunnonpyytäjä oli pyytänyt Isännöinnin eettisen neuvoston lausuntoa siitä, onko isännöintiyritys menetellyt seuraavien eettisten ohjeiden kohtien vastaisesti: 1. Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti, 2. Kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi, 5. Edistää avoimuutta ja suhtautuu viestintään myönteisesti, 8. Ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja, 9. Huolehtii ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä, 10. Ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta, 11. Kunnioittaa isännöintialan muita toimijoita ja kilpailee reilusti.

Isännöintiyritys oli kadottanut isännöintisopimuksen, vaikka se oli vastannut lausunnonpyytäjän asiakirjahallinnasta.

Isännöintiyritys ei ollut huolehtinut, että lausunnonpyytäjän tilinpäätökset valmistuvat ajallaan, vaikka tämä oli ollut sen velvollisuus. Tilikauden 2022 tilinpäätös oli valmistunut toukokuussa 2024 eli yli vuoden myöhässä. Isännöintiyrityksen laiminlyönti oli aiheuttanut lausunnonpyytäjälle 500 euron veronkorotusseuraamuksen.

Isännöitsijä oli ollut jatkuvasti sairauslomalla, eikä hänen sijaisenaan ollut toiminut käytännössä kukaan. Sijainen oli myöntänyt, että ei omannut täyttä kompetenssia lausunnonpyytäjän isännöinnistä huolehtimiseen, samoin kirjanpitäjän sijainen oli ilmaissut, että ei tunne kyseistä kohdetta. Tilinpäätöstä ei ollut saatu vahvistettua määräajassa eli 30.6.2023 mennessä johtuen tästä osaamispuutteesta. Isännöintiyrityksen lausunnonpyytäjälle osoittama isännöitsijä ei ollut ollut riittävän kykenevä tehtävään ja isännöintitehtävä oli otettu vastaan ilman, että isännöintiyrityksellä oli siihen riittävät kyvyt ja resurssit.

Isännöintiyritys oli maksanut lausunnonpyytäjän tililtä muita kuin lausunnonpyytäjälle kuuluvia laskuja, mm. erään koulun kyltin sekä erään toisen asiakasyhteisön vesilaskut marraskuussa 2021. Isännöintiyritys oli myös vähentänyt lausunnonpyytäjän tililtä "vyörytyksiä" ilman, että se oli kyennyt selvittämään, mihin nämä vyörytykset (1341,59 € ja 1087,34 €), perustuvat.

Isännöintitoimiston vaihtotilanne oli aiheuttanut lausunnonpyytäjälle vahinkoa. Suuri osa toimitetusta materiaalista oli ollut puutteellista tai kokonaan kadoksissa. Isännöinti oli vaihtunut 30.9.2023 ja vielä tammikuussa 2024 esimerkiksi kaikkea kirjanpitomateriaalia ei ollut toimitettu uudelle isännöitsijälle. Aiempi isännöintiyritys oli laiminlyönyt vaihtotilanteessa lausunnonpyytäjän laskujen maksun, josta oli aiheutunut viivästys- ja perintäkuluja. Isännöintiyritys ei ollut käyttäytynyt asiallisesti ja kunnioittavasti, saati toiminut luottamuksellisesti ja rehellisesti.

Vaikka ensimmäiset viitteet eettisten ohjeiden vastaisesta menettelystä olivat olleet havaittavissa syksyllä 2022, virheellinen menettely oli kokonaisuudessaan ollut selvitettävissä ja havaittavissa vasta isännöintisopimuksen päättymisen jälkeen. Kyse oli laajoista ja perustavaa laatua olevista laiminlyönneistä, joiden selvittäminen oli vienyt todella paljon aikaa.

Vastauksen pääkohdat:

Isännöintiyritys ei ollut kadottanut osapuolten välistä isännöintisopimusta, sopimus toimitettu vastauksen liitteenä.

Asiassa on riidatonta, että lausunnonpyytäjän vuoden 2022 tilinpäätös ei ollut valmistunut ajallaan. Tilinpäätöstä oli tehty yhdessä lausunnonpyytäjän hallituksen kanssa ja kysymyksiä oli selvitetty yhdessä hallituksen ja tilintarkastajan kanssa. Osapuolten välinen vuoropuhelu oli tältä osin epäonnistunut, mutta tämä ei ollut seurausta yksin isännöintiyrityksen toiminnasta.

Lausunnonpyytäjän väite sairauspoissaoloista ja osaamispuutteesta on yksilöimätön. Mitään jatkuvia sairauspoissaoloja ei ollut ollut. Isännöintiyritys oli vastannut sopimuksen mukaisen isännöintipalvelun tuottamisesta, se oli tuotettu tiiminä, johon oli kuulunut kiinteistösihteeri, kirjanpitäjä, vastikevalvoja, asiakasneuvoja ja tekninen isännöitsijä. Kirjanpitäjän sijaisen toteamus ei tarkoittanut yleistä osaamispuutetta vaan sitä, että hän ei tuntenut juuri kyseistä kohdetta.

Esitettyjen virheellisten suoritusten osalta lausuntopyyntö on toimitettu yli 12 kk sitten ilmenneestä menettelystä eikä asian käsittelylle ole erityisen painavia syitä. Lausunnonpyytäjä oli tiennyt virheellisten suoritusten tekemisestä viimeistään 14.6.2023. Vyörytyksellä oli tarkoitettu kulujen jakamista kustannuspaikkojen kesken ja vyörytykset olivat perustuneet lausunnonpyytäjän yhtiöiden välisiin jakosääntöihin eli kyse oli ollut lausunnonpyytäjän itsensä luomista säännöistä.

Isännöintiyritys oli toimittanut lausunnonpyytäjälle kaikki hallussaan olevat aineistot isännöintisopimuksen päättyessä. Vuoden 2022 tilinpäätös oli valmistunut myöhemmin eivätkä siihen liittyvät asiakirjat olleet olleet valmiita isännöintisopimuksen päättymisen hetkellä.

Isännöinnin eettisen neuvoston antama lausunto:

Asiaan soveltuvat eettisten ohjeiden kohdat

Isännöinnin eettisten ohjeiden 1. kohdan mukaan huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta tarkoittaa muun muassa sitä, että isännöintiyritys toimii lainsäädännön mukaisesti, vastuullisesti ja eettisesti. Isännöintiyrityksen tulee hoitaa tehtävänsä huolellisesti ja toimia hallituksen ja yhtiökokouksen ohjeistusten ja kirjattujen päätösten mukaisesti. Isännöintiyrityksen tulee huolehtia ja tarvittaessa ohjata, että päätökset ovat asunto-osakeyhtiön kokonaisedun mukaisia.  Isännöintiyrityksen tulee olla asunto-osakeyhtiön asioita hoitaessaan lojaali asunto-osakeyhtiölle ja ajaa toimissaan tämän etua.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 2. kohdan mukaan palveluista ja hinnoitteluperusteista selkeästi kertomisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys erittelee sopimuksessa isännöintitehtävät ja mahdolliset muut sovitut asiantuntijapalvelut sekä niiden hinnoitteluperusteet ja hinnantarkistusmenettelyn sekä sopii hallituksen kanssa mahdolliset sopimusehtojen muutokset. Sopimusmuutokset (mukaan lukien hinnantarkistukset) hyväksytään kirjallisesti tai käsitellään hallituksessa ja kirjataan pöytäkirjaan. Isännöintiyrityksen tulee pitää huolta siitä, että laskutus on selkeää ja laskutettavat toimenpiteet on eritelty sekä pyrkiä toimittamaan viipymättä epäselviin laskuihin liittyvät selvitykset. Isännöintiyrityksen tulee luoda ja toimeenpanna asunto-osakeyhtiön pyynnöstä käytäntö, jolla asunto-osakeyhtiö pystyy helposti hyväksymään isännöinnin erillisveloituksen piiriin kuuluvien töiden laskut ennen niiden maksua.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 5. kohdan mukaan avoimuuden edistäminen ja viestintään myönteisesti suhtautuminen tarkoittaa muun muassa sitä, että isännöintiyritys vastaa sovitussa ja kohtuullisessa ajassa saamiinsa yhteydenottoihin ja antaa asunto-osakeyhtiön hallitukselle tarpeellisen tiedon hallituksen tehtävän hoitamiseksi ja pitää huolta, että hallitus pääsee helposti perehtymään taloyhtiön aineistoihin, kuten talouteen liittyvään aineistoon sekä päätös- ja sopimusaineistoon. Isännöintiyrityksen tulee tunnistaa parhaat tavat viestiä sekä tiedottaa monipuolisesti ja hallituksen kanssa sovitusti huomioiden kunkin asunto-osakeyhtiön erilaiset tarpeet. Isännöintiyrityksen tulee suhtautua myötämielisesti viestintään osakkaille ja asukkaille.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 8. kohdan mukaan omien kykyjen ja resurssien mukaisella toimeksiantojen vastaanottamisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyrityksen tulee jo sopimuksentekovaiheessa ottaa huomioon asunto-osakeyhtiön tarpeet ja ominaisuudet sekä omat resurssinsa sekä huolehtia siitä, että resurssit riittävät sopimusvelvoitteiden ja lakisääteisten velvoitteiden täyttämiseen sopimuksen voimassaoloaikana. Isännöintiyrityksen tulee hoitaa asunto-osakeyhtiön asiat huolellisesti ja pitää asunto-osakeyhtiölle antamansa lupaukset.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 9. kohdan mukaan ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä huolehtimisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöitsijä ylläpitää osaamistaan kiinteistötoimialan lainsäädännöstä ja normeista sekä jakaa saamaansa tietoa yrityksessä.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 10. kohdan mukaan isännöinnin arvostuksen ylläpitämisellä ja kehittämisellä tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys edustaa ammattikuntaa kunnialla ja ylpeydellä, käyttäytyy asiallisesti ja kunnioittavasti ja toimii luottamuksellisesti ja rehellisesti.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 11. kohdan mukaan isännöintialan muiden toimijoiden kunnioittamisella ja reilulla kilpailulla tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys hoitaa isännöinnin vaihtotilanteet yhteistyössä ja ammattimaisesti, eikä aiheuta haittaa kilpailijalle tai asunto-osakeyhtiölle sekä toimittaa isännöinnin vaihtotilanteissa asunto-osakeyhtiön kaikki tiedot kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä helposti siirrettävässä muodossa, jollei muuta ole sovittu.

Asian arviointi ja johtopäätökset

Lausuntopyynnön käsittely ja menettelyjen ilmeneminen

Lausuntopyynnön kohteena oleva isännöintiyritys on Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n auktorisoima toimija. Lausunnonpyytäjän hallitus on neuvoston sääntöjen 9 §:n mukaisesti pyytänyt lausuntoa isännöintiyrityksen menettelystä.

Neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaisesti lausuntopyyntö on toimitettava neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä tai 12 kuukauden kuluttua isännöintisopimuksen päättymisestä, jos menettely ilmenee sen päättymisen jälkeen. Määräaikoja vanhemmat tapaukset edellyttävät erityisen painavaa syytä. Kaikissa tilanteissa lausuntopyyntö on toimitettava neuvostolle viimeistään 24 kuukauden kuluessa lausuntopyynnön perustana olevasta tapahtumasta tai tapahtuman päättymisestä. Sääntöjen sanamuoto ns. lopullisen vanhentumisen osalta tarkoittaa sitä, että tapahtuma voi olla yksittäinen ja kertaluontoinen tai pidempikestoinen, jolloin tapahtuman vanhentumista arvioidaan sen päättymishetken perusteella. 

Lausuntopyyntö on toimitettu neuvostolle 25.9.2024 ja isännöintisopimus on päättynyt 30.9.2023. Menettelyn on näin ollen tullut ilmetä 25.9.2023 tai sen jälkeen. Isännöintisopimuksen päättymisen jälkeen ilmenneiden menettelyiden osalta lausuntopyyntö on toimitettu neuvostolle ajoissa (ennen 30.9.2024). Neuvoston käsittelyn kohteena eivät voi olla erityisen painavallakaan perusteella sellaiset tapahtumat, jotka ovat tapahtuneet tai päättyneet aiemmin kuin 25.9.2022. 

Lausuntopyynnön ja vastauksen sekä liiteaineiston mukaan seuraavat menettelyt ovat ilmenneet aiemmin kuin 25.9.2023:

• tilikauden 2022 tilinpäätöksen viive on ilmennyt ensimmäisen kerran toukokuussa 2023, kun tilintarkastaja ei sovittuun päivään mennessä ollut saanut valmista tilinpäätöstä (asia tilinpäätöksen viiveen suhteen on kuitenkin ollut kesken siihen saakka, kunnes tilinpäätös on saatu tilintarkastettavaksi, 27.3.2024)
• tilinpäätöksen viiveestä johtunut veronkorotusseuraamus (500 e) on ilmennyt kesäkuussa 2023 (postituspäivä 20.6.2023)
• isännöitsijän sairauslomat ja sijaistuspuutteet sekä niiden ilmeneminen käy välillisesti ilmi aineistossa olevista sähköposteista, mm. tilinpäätökseen liittyvä sähköposti toukokuulta 2023
• kirjanpitäjän sijaisen toteamus, ettei tunne kyseisen kohteen asioita on ilmennyt sähköpostissa 17.5.2023 
• laskujen maksun laiminlyönti niiltä osin kuin aineistossa on ollut liitteenä 2 maksumuistutusta, ovat näiden kyseisten maksujen osalta ilmenneet lausunnonpyytäjälle viimeistään 29.6.2023 (kyseisenä päivänä laitettu sähköposti)

Edellä mainittujen menettelyjen osalta lausuntopyyntöä ei ole toimitettu neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä paitsi tilinpäätöksen viiveen suhteen, joka voidaan katsoa myös yhdeksi tapahtumainkuluksi. Yli 12 kk sitten ilmenneiden asioiden osalta käsittely edellyttää erityisen painavaa syytä.

Lausuntopyynnön ja vastauksen sekä liiteaineiston mukaan seuraavat menettelyt ovat tapahtuneet aiemmin kuin 25.9.2022, mutta tapahtumakokonaisuus on päättynyt vasta sen jälkeen.

• toisen asiakasyhteisön vesilaskut on maksettu lausunnonpyytäjän tililtä 1.2.2021. Isännöintiyritys on lähettänyt näiden osalta laskut toiselle asiakasyhteisölle 4.11.2021 ja 11.4.2022, joka on todennut, että kyseinen asia ei kuulu heille, vaan kyseessä on isännöintiyrityksen virheellinen menettely ja asia tulee hoitaa isännöintiyrityksen, lausunnonpyytäjän ja vesilaitoksen kesken. Asian hoitamisesta ei kumpikaan osapuoli ole esittänyt muuta näyttöä kuin että se on tullut esiin tilintarkastuksen yhteydessä kesäkuussa 2023, jolloin tilintarkastaja on kysynyt asiasta ja jolloin asia on viimeistään ilmennyt lausunnonpyytäjän hallitukselle. 

Myös tämän menettelyn käsittely edellyttää erityisen painavaa syytä.

Erityisen painavan syyn arviointi

Neuvosto toteaa, että erityisen painava syy arvioidaan yksittäistapauksittain ja sitä harkittaessa on otettava huomioon muun muassa se, että kysymys on poikkeuksesta pääsääntöön, jonka vuoksi sen hyväksymiseen on suhtauduttava lähtökohtaisesti pidättyvästi. Erityisen painavana syynä voi lähtökohtaisesti tulla kysymykseen esimerkiksi isännöintiyrityksen menettelyn poikkeuksellisen merkittävä taloudellinen intressi, törkeä eettisten ohjeiden vastaisuus tai sellainen kriittisten isännöintitehtävien hoitamisen olennainen ja pitkäkestoinen laiminlyönti, josta aiheutuu yhtiölle olennainen vahinkoriski.

Neuvosto toteaa, että isännöintitehtävät ovat luonteeltaan erilaisia. Pitkäkestoinenkaan laiminlyönti ei vielä välttämättä tarkoita erityisen painavan syyn kynnyksen ylittymistä, mikäli tehtävä ei luonteeltaan ole sellainen, että se esimerkiksi aiheuttaisi yhtiölle olennaisen vahinkoriskin. Taloudenhoitoon liittyvät tehtävät puolestaan usein ovat luonteeltaan sellaisia, että niiden laiminlyönnistä tai huolimattomasta hoidosta saattaa seurata yhtiölle isoja taloudellisia vahinkoriskejä tai seuraamuksia nopeastikin. Neuvosto toteaa myös, että erityisen painavan syyn kynnyksen ylittyminen ei välttämättä edellytä vielä vahinkoriskin realisoitumista. Asiassa merkityksellistä on se, että riski on olennainen ja todellinen. Neuvosto toteaa vielä, että pitkäkestoinen laiminlyönti saattaa olla osoitus välinpitämättömyydestä tai siitä, että resursointi ei ole onnistunut.

Neuvosto toteaa, että lausuntopyynnössä oli kyse sinällään isännöinnin olennaisiin perustehtäviin liittyvistä lakisääteisistä asioista: tilinpäätöksen laatimiseen liittyvä erittäin pitkä viive, josta seurasi veronkorotus sekä taloudenpitoon liittyvistä asioista (laskujen maksaminen väärältä tililtä eli yhtiön tilin huolimaton käyttö). Neuvosto toteaa, että puutteet yllä mainittujen perustehtävien hoitamisessa ja kuntoon saattamisessa olivat olleet erittäin pitkäaikaisia. Neuvosto toteaa, että tilinpäätöksen puuttuminen saattaa vaikeuttaa olennaisesti käsityksen muodostamista yhtiön taloudellisesta asemasta ja näin ollen hankaloittaa hallituksen työskentelyä. Se on lisäksi omiaan vaarantamaan luottamuksen varainhoidon luotettavuuteen ylipäätään, samoin laskujen maksaminen väärältä tililtä. Tilinpäätöksen puuttuminen kyseisessä kohteessa on saattanut myös olla omiaan hankaloittamaan ARA-avustusten/perusparannuslainojen hakemista, koska ARA (nykyisin VARKE) arvioi luottokelpoisuutta osittain myös tilinpäätöstietojen avulla. Taloudenpitoon liittyvät puutteet saattavat aiheuttaa oleellisen ja vakavan riskin yhtiön maksuvalmiudelle. Neuvosto on lisäksi huomioinut sen, että vaikka tilinpäätöksen laatimiseen liittyvä viive onkin ilmennyt ensimmäisen kerran toukokuussa 2023, on asia ollut kesken siihen saakka, kunnes tilinpäätös on saatu tilintarkastettavaksi 27.3.2024 (valmistunut tilintarkastuksesta 19.6.2024). Näin ollen kysymys on yhdestä tapahtumainkulusta, joka oli kokonaisuudessaan ilmennyt lausunnonpyytäjälle vasta tilinpäätöksen valmistuttua tilintarkastettavaksi, 27.3.2024. Lisäksi laskujen maksamisen osalta neuvosto on huomioinut sen, että yhtiön tilin huolimaton käyttö saattaa jo yksistään aiheuttaa erityisen painavan syyn kriteerin ylittymisen etenkin, jos tilannetta ei pyritä aktiivisesti korjaamaan. Ottaen huomioon edellä mainitut seikat ja menettelyitä kokonaisuutena arvioiden neuvosto toteaa, että tapauksessa ylittyy erityisen painavan syyn kriteeristö tilinpäätökseen liittyvien asioiden sekä laskujen maksamisen osalta. Näin ollen neuvosto ottaa asian käsiteltäväkseen näiltä osin.

Neuvosto toteaa vielä, että seuraavien menettelyiden osalta lausuntopyynnöstä, vastauksesta ja liiteaineistosta ei ole mahdollista todeta menettelyiden ilmenemisen ajankohtaa tai ne ovat muutoin niin yksilöimättömiä, ettei neuvosto voi ottaa niihin kantaa. 

• Lausuntopyynnöstä ei ilmene sitä, milloin isännöintisopimuksen puuttuminen on ilmennyt tai miten sitä on pyydetty. Isännöintisopimus on päättynyt 30.9.2023, joten sen kateissa olo on ilmennyt viimeistään silloin. Isännöintiyritys on kuitenkin vastauksensa liitteenä toimittanut isännöintisopimuksen.
• Viittaus asialliseen käyttäytymiseen, kunnioittavaan käytökseen, luottamuksellisuuteen ja rehellisyyteen on siinä määrin yksilöimätön, että neuvosto ei voi ottaa asiaan kantaa. 
• Tehtyjen vyörytysten osalta osapuolet ovat kertoneet toisistaan poikkeavalla tavalla. Lausunnonpyytäjä on todennut, että heidän käsityksensä mukaan kyseessä ovat saatavat isännöintiyritykseltä, jotka on "vyörytetty" kustannuspaikoille ja joiden alkuperäistä syntyperustetta ei tiedetä. Isännöintiyrityksen mukaan vyörytyksillä tarkoitetaan kulujen jakamista kustannuspaikkojen kesken ja nämä perustuvat lausunnonpyytäjän yhtiöiden välisiin jakosääntöihin (isännöintisopimukseen on kuulunut useita lausunnonpyytäjän kohteita). Neuvosto ei voi esitetyn aineiston perusteella sekä näiden toisistaan poikkeavien lausumien perusteella ottaa asiaan kantaa.

Tilinpäätöksen valmistumisen viiveeseen liittyvät seikat

Lausuntopyynnön, vastauksen ja muun esitetyn aineiston perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että lausunnonpyytäjän tilinpäätöksen valmistuminen on viivästynyt erittäin paljon (vuoden 2022 tilinpäätös saatu tarkastettavaksi 27.3.2024 ja valmistunut tilintarkastuksesta 19.6.2024). Isännöintiyritys on myös itse myöntänyt viiveen. Isännöintisopimuksen mukaan isännöintiyrityksen sopimusvelvoitteisiin on kuulunut mm. yhtiön kirjanpidosta vastaaminen siten, että se on lain mukainen ja varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty. Kirjanpitoon ja tilinpäätökseen liittyviä kiinteään palkkioon kuuluvia tehtäviä ovat isännöintisopimuksen mukaan olleet mm. kirjanpito, tilinpäätöksen laatiminen ja esittely hallitukselle sekä yhtiökokoukselle, jälkilaskelmien, lainaosuuslaskelmien ja talousarviovertailun laatiminen tilinpäätöksen yhteydessä, tilintarkastuksen ja toiminnantarkastuksen järjestäminen toimistolla arkisin virka-aikana, viranomaisille tehtävien ilmoitusten laatiminen ja toimittaminen sekä verotuksen tarkistaminen ja muutoksenhaun hoitaminen. Tilinpäätöksen viiveestä on aiheutunut myös veronkorotusseuraamus.

Lausuntopyynnön, vastauksen ja muun esitetyn aineiston perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että isännöintiyrityksen yllä kuvattu menettely on osin johtunut puutteellisista resursseista tai riittämättömistä sijaisjärjestelyistä.

Neuvosto toteaa, että isännöintiyrityksen toiminta on tilinpäätöksen viiveen ja siihen liittyvien seikkoja osalta ollut eettisten ohjeiden 1. kohdan (huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta) ja 8. kohdan (ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja) vastaista. 

Laskujen maksu väärältä tililtä

Lausuntopyynnön, vastauksen ja muun esitetyn aineiston perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että isännöintiyritys oli maksanut kaksi vesilaskua lausunnonpyytäjän tililtä, vaikka nämä olisi kuulunut maksaa toisen asiakasyhteisön tililtä. Laskut olivat olleet suuruudeltaan 3778,16 euroa ja 3589,22 euroa. Lisäksi neuvosto katsoo asiassa selvitetyksi, että isännöintiyritys oli lähettänyt näistä virheellisesti tehdyistä maksusuorituksista laskut sille asiakasyhteisölle, jonka laskuja nämä alun perin olivat olleet. Laskut oli lähetetty 4.11.2021 ja 11.4.2022. Asiakasyhteisön isännöitsijä oli vastannut asiaan 11.4.2022, että kyse oli isännöintiyrityksen virheestä, joka ei kuulunut asiakasyhteisön vastattavaksi ja kehottanut isännöintiyritystä hoitamaan asian laskun lähettäjän, lausunnonpyytäjän ja isännöintiyrityksen kesken.

Neuvosto toteaa, että isännöintiyrityksen vastauksesta tai lausunnonpyytäjän toimittamasta aineistosta ei selviä se, onko asialle pyritty tekemään aktiivisesti jotain ennen kesäkuuta 2023, jolloin tilintarkastaja on kysynyt kyseisistä laskuista, jotka oli ilmeisesti kirjattu vuoden 2022 kirjanpitoon erääntyneiksi myyntisaataviksi.

Neuvosto toteaa, että toiselle asiakasyhteisölle kuuluvien laskujen maksu toisen asiakasyhteisön tililtä osoittaa jo sellaisenaan eettisten ohjeiden 1. kohdan vastaista huolimatonta toimintaa sekä asunto-osakeyhtiön edun vastaisuutta. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella isännöintiyritys ei ole aktiivisesti pyrkinyt korjaamaan tilannetta sen jälkeen, kun toinen asiakasyhteisö oli ilmoittanut, että asia ei kuulu heidän vastattavakseen.

Neuvosto toteaa, että isännöintiyrityksen toiminta on väärältä tililtä maksettujen laskujen ja siihen liittyvien seikkojen osalta ollut eettisten ohjeiden 1. kohdan (huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta) ja 8. kohdan (ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja) vastaista.    

Isännöintisopimuksen päättymiseen liittyvät asiat

Lausuntopyynnön, vastauksen ja muun esitetyn aineiston perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että lausunnonpyytäjän isännöintisopimus on päättynyt 30.9.2023. Tilinpäätös on ollut tuolloin vielä kesken. Aineiston perusteella tilinpäätökseen liittyviä dokumentteja on pyydetty vielä tammikuussa 2023 eli noin 4 kk isännöintisopimuksen päättymisen jälkeen.

Neuvosto toteaa, että eettisten ohjeiden 11. kohdan perusteella isännöinnin vaihtotilanteissa isännöintiyrityksen tulee toimittaa asunto-osakeyhtiön kaikki tiedot kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä helposti siirrettävässä muodossa, jollei muuta ole sovittu. Kumpikaan osapuoli ei ole tältä osin todennut, että tilinpäätösaineistonkaan luovuttamisen osalta asiasta olisi sovittu toisin. Neuvosto viittaa tältä osin myös 10.4.2025 antamaansa suositukseen koskien tietojen luovuttamista isännöinnin vaihtotilanteissa.

Lisäksi neuvosto katsoo aineiston perusteella selvitetyksi, että 30.9.2023 on lähetetty ilmoitus maksamattomista veroista (6.7.2023 ja 6.9.2023 erääntyneistä kiinteistöveroista oli maksamatta 30.9.2023 15187,29 euroa, 12.9.2023 erääntyneistä työnantajan ennakonpidätyksistä oli maksamatta 30.9.2023 843,68 euroa ja 14.8.2023 ja 12.9.2023 erääntyneistä työnantajan sairausvakuutusmaksusta oli maksamatta 30.9.2023 54,85 euroa), joiden osalta alkuperäinen eräpäivä on ajoittunut isännöintisopimuksen voimassaoloajalle. Neuvosto toteaa, että isännöintiyrityksen on hoidettava tehtäviään asianmukaisesti isännöintisopimuksen päättymiseen asti.

Neuvosto toteaa, että isännöintiyrityksen toiminta on edellä mainituilta osin ollut eettisten ohjeiden 11. kohdan (kunnioittaa isännöintialan muita toimijoita ja kilpailee reilusti) vastaista. 

Seuraamusharkinta

Isännöintiyrityksen toiminta on ollut edellä todetuilla tavoin eettisten ohjeiden 1. kohdan (huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta), 8. kohdan (ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja) ja 11. kohdan (kunnioittaa isännöintialan muita toimijoita ja kilpailee reilusti) vastaista.

Neuvosto katsoo, että isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaista menettelyä tulee kokonaisuutena arvioiden pitää lievää vakavampana ja varoitusta on siten pidettävänä oikeasuhtaisena seuraamuksena isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaisesta menettelystä. Seuraamusharkinnassa on otettu huomioon, että tilinpäätöksen valmistumiseen liittyvä viive on ollut erittäin pitkäkestoinen ja ollut omiaan vaarantamaan luottamuksen varainhoidon luotettavuuteen ylipäätään. Lisäksi toisen asiakasyhteisön maksettavaksi kuuluneiden, melko isojen vesilaskujen maksaminen lausunnonpyytäjän tililtä oli ollut osoitus puutteellisesta varainhoidosta ja tehtävien huolimattomasta hoitamisesta. Seuraamusharkinnassa on lisäksi otettu huomioon se, että neuvosto on katsonut asiassa erityisen painavan syyn kriteeristön asian käsittelylle täyttyneen.

Neuvosto harkitsee isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaista menettelyä ja asiassa esitettyä selvitystä kokonaisuutena arvioituaan oikeaksi suositella Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:lle varoituksen antamista Braleva Kiinteistöpalvelut Oy:lle.

Päätös on yksimielinen.

Koska lausunnossa suositellaan varoituksen antamista, on toimijan nimi julkaistava neuvoston sääntöjen 15 §:n perusteella.