Isännöinnin eettinen neuvosto
Tiivistelmä:
Neuvosto katsoi, että isännöintiyritys oli tilannut vesivahinkoa koskevan korjaustyön isännöintiyrityksen aputoiminimeltä, hyväksynyt laskun ja maksanut korjaustyön kustannukset lausunnonpyytäjän varoista ilman lausunnonpyytäjän hyväksyntää ja ettei isännöitsijä ollut ollut riippumaton lausunnonpyytäjän etua haittaavista vaikutteista, minkä vuoksi isännöintiyrityksen toiminta oli ollut eettisten ohjeiden 1. kohdan (huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta) ja 3. kohdan (toimii avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käyttää hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi) vastaista.
Isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaista menettelyä tuli kokonaisuutena arvioiden pitää lievää vakavampana ja varoitusta oli pidettävänä oikeasuhtaisena seuraamuksena isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaisesta menettelystä. Isännöinnin eettinen neuvosto suositteli Suomen Isännöintiliitto ry:lle varoituksen antamista isännöintiyritykselle.
Neuvoston sääntöjen 15 §:n nojalla isännöintialan ammattimaisen toimijan nimi julkaistaan, mikäli suositellaan varoituksen antamista. Lausunnossa isännöintialan ammattimainen toimija on ollut Vuoksen Tili- ja Isännöintipalvelu Oy.
Lausunnosta on äänestetty.
Lausuntopyynnön pääkohdat:
Lausunnonpyytäjä on pyytänyt Isännöinnin eettisen neuvoston lausuntoa siitä, onko isännöintiyritys menetellyt seuraavien eettisten ohjeiden kohtien vastaisesti: 1. Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti, 2. Kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi, 3. Toimii avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käyttää hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi, 10. Ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta.
Lausunnonpyytäjän yhdessä huoneistossa oli sattunut pieni vuotovahinko, kun jääkaapista oli valunut vesiä lattialle. Isännöitsijä oli tilannut korjaustyön taloyhtiön nimissä isännöintiyrityksen aputoiminimeltä ja maksanut laskun ilman, että lausunnonpyytäjän hallitusta oli informoitu tai konsultoitu asiasta. Tieto kustannuksista oli tullut hallitukselle vasta tilinpäätöskokouksessa, yli kaksi kuukautta laskun maksun jälkeen.
Tammikuun 2023 alussa asunnon vuokralainen oli havainnut vesivahingon ja ilmoittanut asiasta osakkaalle, joka puolestaan oli ilmoittanut asiasta isännöitsijälle. Isännöitsijä oli lähettänyt lausunnonpyytäjän hallitukselle sähköpostin, jossa hän oli kertonut sattuneesta vesivahingosta ja siitä, että oli pyytänyt palveluntarjoajalta vahinkokartoitusta, jonka jälkeen päätettäisiin etenemistavasta.
Vahinkokartoitusraportin 10.1.2023 mukaan jääkaapin kondenssivettä oli valunut lattialle vaurioittaen lattiamateriaalia. Isännöitsijä oli ohjeistanut osakasta neuvomaan vuokralaista tekemään vahinkoilmoituksen omaan vakuutusyhtiöönsä, jonka vuokralainen oli tehnytkin. Korjaustyön hoito olisi tullut hoitaa vuokralaisen vakuutuksen kautta vakuutusyhtiön tilauksena.
Tammi-helmikuussa 2023 isännöitsijä oli odotellut vakuutusyhtiön kantaa vahingon korvattavuudesta. Osakas oli tiedustellut tilannetta isännöitsijältä 20.2.2023, jolloin isännöitsijä oli todennut odottavansa tietoa korvauspäätöksestä. Isännöitsijä oli todennut myös, että lattia on laitettava kuntoon ja että hän oli kysynyt korjauksen tehneen tahon työntekijää tekemään työn. Isännöitsijä oli päättänyt, että korjaukseen on ryhdyttävä ja oli tilannut työn isännöintiyrityksen aputoiminimeltä. Tämä oli asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 19 §:n ja 4 §:n 1 momentin 1 kohdan esteellisyyssäännön vastaista, koska tilaaja ja tekijä olivat sama yhtiö.
Isännöitsijä ei ollut tiedottanut asioiden etenemisestä. Hän oli 15.3.2023 pahoitellut puutteellista tiedottamista sekä ilmoittanut, että asia on edelleen kesken vakuutuskorvauksen suhteen.
Viestinnän perusteella remontti oli alkanut aikaisintaan 22.2.2023 ja valmistunut viimeistään 15.3.2023 aamupäivästä. Lasku remontin työtunneista 114 tuntia, yhteensä 5.971,84 euroa, oli toimitettu 15.3.2023 kello 12.50, eräpäivän ollessa 22.3.2023. Isännöitsijä oli hyväksynyt laskun ilman tuntierittelyä keneltäkään kysymättä ja laittanut sen maksatukseen 20.3.2023. Yhtiön kirjanpitoaineistossa laskun saajana näkyy todellinen saaja eli isännöintiyritys. Hallitus oli saanut tiedon laskun suuruudesta ja sen maksamisesta 29.5.2023 pidetyn tilinpäätöskokouksen yhteydessä. Kokonaisuudessaan vahinkotapahtuma oli maksanut 7.856,57 euroa. Ulkopuolisen tahon antama kustannusarvio korjauksesta oli ollut 3.081,32 euroa.
Touko-kesäkuussa oli saatu laskun liite, jonka mukaan yhtiön vastuulle kuuluvia rakenteisiin liittyviä korjauksia oli laskulla 2 tuntia ja asukkaan kotivakuutukseen kuuluvia työtunteja 112 tuntia. Vakuutusyhtiö oli 15.6.2023 pyytänyt selvitystä isännöitsijältä siihen, mistä korjaukseen käytetyt 112 tuntia muodostuvat, keittiön ollessa noin 11 m². Selvitystä ei ollut toimitettu vakuutusyhtiölle.
Yhtiön isännöinti oli siirtynyt uudelle toimijalle 1.7.2023. Arkistomateriaalien noudon yhteydessä aiempi isännöitsijä oli kertonut uudelle isännöitsijälle vahinkotapauksesta ja sen hoidosta. Aiempi isännöitsijä oli todennut, että korvauksen saaminen oli jäänyt odottamaan tuntiselvitystä. Tarkkoja tunteja ei ollut saatu työn suorittajalta ja sen toiminta oli loppunut. Uusi isännöitsijä oli yrittänyt soittaa korjauksen tehneen tahon internetsivuilta löytyneeseen numeroon, mutta numerosta oli vastannut aiemman isännöintiyrityksen toinen isännöitsijä.
Asian ratkaisemiseksi ja korvauksen saamiseksi uusi isännöitsijä oli tiedustellut vakuutusyhtiön korvauspalvelusta, minkä tuntimäärän vakuutusyhtiö tällaisessa tapauksessa hyväksyisi. Vakuutusyhtiö oli ilmoittanut korvaavansa vuokralaiselta laskutetusta 112 tunnista 12 tuntia. Tämän jälkeen oli pyydetty ulkopuoliselta taholta arvio työtunneista, jonka perusteella vakuutusyhtiö oli maksanut yhteensä 22 tunnista. Näin ollen laskulla oli ollut 90 tuntia perusteetonta laskutusta. Muut kustannukset lausunnonpyytäjä oli saanut vuokralaiselta, joka oli saanut pääosan kuluista vakuutusyhtiöltään.
Koska isännöintiyrityksen toimitusjohtaja oli myös aputoiminimen toimitusjohtaja, oli lausunnonpyytäjä kohdistanut korvausvaatimuksen ylilaskutetuista tunneista isännöintiyritykselle eräpäivällä 29.9.2023. Toimitusjohtaja oli katsonut laskun tehdystä työstä aiheelliseksi. Lausunnonpyytäjälle oli lähetetty tarkempi työtuntiselvitys 9.10.2023. Selvityksessä oli listattu työtunnit, mutta niissä ei ollut päivämääriä tai muuta yksilöivää tietoa. Tuntilistan viimeisiksi riveiksi oli lisätty ”isännöitsijän vesivahinkoon liittyvät työtunnit (laskuttamatta) 39 h”.
Aiemman isännöintiyrityksen toimitusjohtaja oli ilmoittanut, että osakas oli kiirehtinyt korjauksen teettämistä. Lausunnonpyytäjällä ei ole ollut tällaista tietoa. Isännöitsijä oli itse kiirehtinyt korjausta taloyhtiön kustannuksella. Missään isännöitsijän viestissä ei ollut mainittu, että osakkaalta odotettaisiin toimia. Vahinko oli ollut vuokralaisen tuottamuksellisesti aiheuttama ja vuokralainen oli korvannut lausunnonpyytäjälle ne kulut, mitä vuokralaisen vakuutusyhtiö ei ollut korvannut, lukuun ottamatta riidanalaisia, ylilaskutettuja tunteja. Osakkeenomistajalla olisi ollut myös oma vakuutus käytettävissään, mutta isännöitsijän mukaan asia kuului vuokralaisen vakuutuksen piiriin. Osakkeenomistaja oli kaikkien keskusteluiden perusteella jäänyt siihen käsitykseen, että taloyhtiö hoitaa asian.
Aiempi isännöitsijä ei ollut millään tavalla selvittänyt, mikä olisi ollut korjauksessa taloyhtiön edun mukaista. Kiirettä työn teettämiselle ei ollut ollut. Myös vahinkokartoitus olisi ollut vakuutusyhtiön korvattava, jos se olisi tilattu vakuutusyhtiön edellyttämällä tavalla.
Aiempaa isännöitsijää oli jo aiemmin ohjeistettu, että pieniä, muutaman satasen laskuja ei tarvitse informoida hallitukselle, mutta suuremmista tulee informoida. Isännöitsijä oli tämän jälkeen hyväksyttänyt hallituksella sähköpostitse esimerkiksi wc-pytyn uusimisesta tulleen laskun 700,71 euroa. Tämän vuotovahingon kustannuksista hallitusta ei ollut missään vaiheessa informoitu kustannusten osalta. Hallitus oli halunnut olla aktiivinen ja siksi pyytänyt normaalista poikkeavia laskuja hyväksytettäväksi ja tiedokseen.
Vastauksen pääkohdat:
Isännöintiyritys on katsonut, että se ei ollut menetellyt isännöinnin eettisten ohjeiden vastaisesti.
Huolellisuus ja yhtiön edun edistäminen
Hallitus oli toiminut samalla jäsenkokoonpanolla vuodesta 2019 asti siihen saakka, että isännöinti siirtyi uudelle toimijalle. Korjaustyön tehnyt taho oli urakoinut lausunnonpyytäjälle kyseisenä aikana muun muassa B-talon saunan pintaremontin vuonna 2019 ja pöytäkirjojen mukaan hallitus oli päättänyt vuonna 2021 tilata siltä katon korjaamisen.
Korjaustyön tekijän valinta korjausurakoitsijaksi oli ollut lausunnonpyytäjän edun mukainen, koska tuntihinta oli ollut kilpailukykyinen, timpuri oli ollut käytettävissä urakkaan välittömästi ja lausunnonpyytäjä oli ollut tekijän työnjälkeen tyytyväinen. Urakka ei ollut ollut lähtötietojen perusteella sen luontoinen, että sitä olisi ollut tarpeen kilpailuttaa. Näistä syistä isännöitsijä oli katsonut oman verkoston hyödyntämisen tapauksessa lausunnonpyytäjän eduksi. Mikään seikka ei ollut antanut aihetta epäillä päätöksen edunmukaisuutta lausunnonpyytäjän näkökulmasta toisin.
Isännöitsijä oli järjestänyt kunnossapidon parhaaksi katsomallaan tavalla, ja tämä oli ollut lausunnonpyytäjän toimintakulttuurissa tavanomaista. Lausunnonpyytäjän tapahtuma-aikainen hallitus ei ollut ottanut hallinnollisten asioiden hoitamisessa aktiivisen toimijan roolia, vaan oli jättänyt toimivaltaa isännöitsijälle. Tätä osoitti muun muassa se, että isännöitsijän ilmoitettua hallitukselle asunnossa tapahtuneesta vuotovahingosta 5.1.2023, hallitus oli vastannut viestiin vasta yli kahden kuukauden kuluttua tiedustellen, miten asia eteni. Isännöitsijä oli vastannut hallitukselle 14.3.2023, että vuotovahingon korjaus oli valmistumassa seuraavan päivän aikana korjaustyön tekijätahon toimesta, työn materiaalikustannukset olivat 1.069,88 euroa ja että työn osuudesta ei ollut vielä tietoa. Tämä tarkoitti, että työn osuus urakasta laskutetaan tuntityönä. Hallitus ei ollut vastannut viestiin.
Tapahtuma-aikaisiin olosuhteisiin nähden huolelliset ja yhtiön edun mukaiset päätökset eivät osoita huolimattomuutta, vaikka päätökset jälkikäteen osoittautuvat jostakin syystä yhtiön kannalta taloudellisesti epäonnistuneiksi, esimerkiksi siitä syystä, että vakuutuskorvaus on jäänyt toivottua pienemmäksi. Huolellisuutta ei arvioida jälkikäteen tietoon tulleiden seikkojen valossa.
Tapahtuma-aikaisissa olosuhteissa oli toimittu huolellisesti. Hallituskaan ei ollut esittänyt isännöitsijälle moitteita saatuaan tiedot huoneiston kunnossapidon järjestämistavasta, kunnes vasta vakuutusyhtiön paljoksuttua urakkalaskulla olevia työtunteja. Isännöitsijän esteellisyyttä tulee arvioida asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 4 §:n 2 momentin nojalla. Työn tilaamisessa ei ollut ollut kysymys isännöitsijän ja lausunnonpyytäjän välisestä sopimussuhteesta, vaan isännöitsijän työnantajayhtiön ja lausunnonpyytäjän välisestä sopimussuhteesta. Isännöitsijä ei ollut ollut esteellinen päättämään työn tilaamisesta korjaustyön tekijältä, koska valinnasta ei ole ollut odotettavissa isännöitsijälle olennaista etua, joka olisi ollut ristiriidassa taloyhtiön edun kanssa.
Isännöitsijä ei ollut kiirehtinyt korjausta lausunnonpyytäjän kustannuksella. Asiassa oli odotettu vakuutusyhtiön korvauspäätöstä. Koska urakan kilpailutus ei ollut alkutietojen perusteella tarpeen, yhtiön korjausvelvollisuus oli korvauspäätöksistä riippumaton, eikä korvauspäätösten odottaminen ollut tarpeen korjausten aloittamiseksi. Isännöitsijä oli tilannut huoneiston korjaukset lausunnonpyytäjän edun mukaiseksi katsomaltaan taholta. Kunnossapidon käynnistämistä oli perustellut lisäksi se, että huoneiston osakkeenomistaja ei ollut voinut vuokrata huoneistoaan korjaustarpeen vuoksi.
Lausunnonpyytäjän hallituksen näkemys siitä, että kunnossapidon järjestäminen olisi tullut jättää vuokralaisen vakuutusyhtiölle, on virheellinen. Taloyhtiö oli vastannut kunnossapidon järjestämisestä.
Palveluiden, hinnoittelun ja hankintojen selkeys sekä avoimuus
Pienehköissä urakoissa on varsin tavanomaista, että työtunneista ei pidetä kirjanpitoa sellaisella tarkkuudella, että tunnit olisivat eriteltävissä työvaihekohtaisesti. Isännöitsijä ei ollut hyväksyttänyt urakkalaskua hallituksella, koska isännöitsijän käsitys laskun maksuunpanohetkellä oli ollut, että vakuutusyhtiö korvaa kustannukset lausunnonpyytäjälle, eikä lausunnonpyytäjälle jää urakasta kustannuksia. Isännöitsijä ei myöskään ollut havainnut laskulla reklamoitavaa. Lasku oli vastannut tilausta. Hallituskaan ei ollut reklamoinut laskua siihen tutustuttuaan, vaan oli riitauttanut laskun sisällön vasta vakuutusyhtiön paljoksuttua laskutettuja tunteja.
Hallituksella oli ollut mahdollisuus tutustua isännöitsijän hyväksymiin taloyhtiön laskuihin käytössä olleessa sähköisessä asukasportaalissa. Lausunnonpyytäjä oli sittemmin pyytänyt ulkopuolisen tahon lausunnon urakan vaatimista tunneista. Laskutetut työtunnit olivat perustuneet työn tehneen timpurin kirjaamiin todellisiin työtunteihin ja ulkopuolisen lausunnonantajan arvio oli epäuskottava.
Isännöintiyrityksen toimitusjohtaja ei ollut väittänyt, että osakkeenomistajan olisi tullut hoitaa urakka. Juristien välisessä kirjeenvaihdossa oli todettu, että osakkeenomistajalla olisi ollut mahdollisuus ehdottaa kunnossapidon järjestämistapaa sen puolentoista kuukauden aikana, kun asiassa oli jääty odottamaan vakuutusyhtiöiden kannanottoa ennen korjaustöiden tilaamista.
Ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta
Isännöitsijä oli toiminut lausunnonpyytäjän johdon toimintakulttuurin mukaisesti ja toimivaltansa puitteissa, ja järjestänyt kunnossapidon tavalla, jonka isännöitsijä oli perustellusti ja vilpittömästi katsonut tapahtuma-aikaan olevan lausunnonpyytäjän edun mukainen. Kunnossapitoon liittyvissä vakuutusasioissa isännöitsijä oli kääntynyt lausunnonpyytäjän edun mukaisesti vakuutusmeklariyhtiön puoleen ja toiminut heiltä saatujen ohjeiden puitteissa. Isännöintiyritys oli pyrkinyt toimittamaan viipymättä epäselviin laskuihin liittyvät selvitykset ja muutoinkin pyrkinyt selvittämään asiaa ammattiylpeydellä. Kun työn tehneeltä timpurilta oli saatu vuoden 2023 kesälomakauden jälkeen vakuutusyhtiön pyytämä tuntierittely, oli se toimitettu taloyhtiön nykyiselle isännöitsijälle, jolloin hän oli voinut jatkaa asian käsittelyä vakuutusyhtiön kanssa.
Urakkaan liittyvien erimielisyyksien vuoksi isännöintiyritys oli ehdottanut alkuvuodesta 2024 lausunnonpyytäjän hallitukselle, että urakan kustannuksista hyvitetään taloyhtiölle 1.500 euroa asian sovinnolliseksi ratkaisemiseksi. Lausunnonpyytäjä ei ollut palannut sovintoehdotukseen. Isännöitsijä oli toiminut asiassa aktiivisesti ja rehellisesti. Isännöitsijä ei ollut käyttäytynyt epäkunnioittavasti tai vilpillisesti.
Isännöinnin eettisen neuvoston antama lausunto:
Asiaan soveltuvat eettisten ohjeiden kohdat
Isännöinnin eettisten ohjeiden 1. kohdan mukaan huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta tarkoittaa muun muassa sitä, että isännöintiyritys toimii lainsäädännön mukaisesti, vastuullisesti ja eettisesti. Isännöintiyrityksen tulee hoitaa tehtävänsä huolellisesti ja toimia hallituksen ja yhtiökokouksen ohjeistusten ja kirjattujen päätösten mukaisesti. Isännöintiyrityksen tulee olla asunto-osakeyhtiön asioita hoitaessaan lojaali asunto-osakeyhtiölle ja ajaa toimissaan tämän etua.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 2. kohdan mukaan palveluista ja hinnoitteluperusteista selkeästi kertomisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyrityksen tulee pitää huolta siitä, että laskutus on selkeää ja laskutettavat toimenpiteet on eritelty sekä pyrkiä toimittamaan viipymättä epäselviin laskuihin liittyvät selvitykset. Isännöintiyrityksen tulee luoda ja toimeenpanna asunto-osakeyhtiön pyynnöstä käytäntö, jolla asunto-osakeyhtiö pystyy helposti hyväksymään isännöinnin erillisveloituksen piiriin kuuluvien töiden laskut ennen niiden maksua.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 3. kohdan mukaan toimimisella avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja hankintaverkoston asunto-osakeyhtiön eduksi käyttämisellä tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyhtiö hoitaa kilpailutukset ja hankinnat läpinäkyvästi, huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti sekä huolehtii siitä, että asunto-osakeyhtiö tekee isännöitsijän toimivallan rajoista ja sen ylimenevistä sopimuksista ja hankinnoista asianmukaisen päätöksen. Isännöitsijän tulee olla riippumaton sellaisista ulkopuolisista taloudellisista palkkioista tai muista vaikutteista, jotka voivat haitata hänen kykyään täysipainoisesti valvoa asunto-osakeyhtiön etua. Isännöintiyrityksen tulee tuoda avoimesti ja oma-aloitteisesti esiin lähisukulaisuus tai mahdollinen taloudellinen sidonnaisuus eri yrityksiin, sidonnaisuutta ei saa käyttää omaksi tai työnantajan hyväksi ja tarvittaessa tulee jäävätä itsensä asian käsittelyssä.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 10. kohdan mukaan isännöinnin arvostuksen ylläpitämisellä ja kehittämisellä tarkoitetaan mm. sitä, että isännöintiyritys edustaa ammattikuntaa kunnialla ja ylpeydellä, käyttäytyy asiallisesti ja kunnioittavasti ja toimii luottamuksellisesti ja rehellisesti.
Asian arviointi ja johtopäätökset
Lausuntopyynnön käsitteleminen
Lausuntopyynnön kohteena oleva isännöintiyritys on Suomen Isännöintiliitto ry:n jäsenyritys. Lausunnonpyytäjän hallitus on neuvoston sääntöjen 9 §:n mukaisesti kokouksessaan 14.9.2023 päättänyt pyytää lausuntoa isännöintiyrityksen menettelystä. Asiasta on tehty päätös myös lausunnonpyytäjän yhtiökokouksessa 14.3.2024. Neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaisesti lausuntopyyntö on toimitettava neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä tai 12 kuukauden kuluttua isännöintisopimuksen päättymisestä, jos menettely ilmenee sen päättymisen jälkeen. Määräaikoja vanhemmat tapaukset edellyttävät erityisen painavaa syytä. Lausuntopyyntö on toimitettu neuvostolle 3.5.2024. Menettelyn on näin ollen tullut ilmetä 3.5.2023 tai sen jälkeen.
Isännöitsijä oli ilmoittanut lausunnonpyytäjän hallitukselle 5.1.2023, että huoneistossa on tapahtunut vesivahinko ja että hän pyytää vahinkokartoituksen. Hallituksen jäsen oli tiedustellut isännöitsijältä 14.3.2023 korjaustyön etenemisestä. Isännöitsijä oli ilmoittanut hallitukselle 14.3.2023 korjaustyötä tehneen tahon. Lisäksi isännöitsijä oli ilmoittanut, että vakuutuskorvauksesta ei ollut päätöstä, lattiamateriaalin osuus korjaustyölaskuista oli 1.069,88 euroa ja muita laskuja ei ollut tullut, laskut on ensin maksettava lausunnonpyytäjän tililtä ja myöhemmin osoitettava vakuutusyhtiölle, osakkaalle tai vuokralaiselle ja että rakenteisiin ei ollut tarvinnut puuttua, joten lausunnonpyytäjälle ei pitäisi tulla kustannuksia korjauksista. Isännöitsijä oli 20.3.2023 maksanut 6.078,48 euroa lausunnonpyytäjän varoista.
Asiassa esitetyn perusteella lausunnonpyytäjällä oli ollut mahdollisuus, mutta ei erityistä velvollisuutta seurata maksuliikennettä reaaliaikaisesti sähköisestä järjestelmästä. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella kustannusten määrä ja niiden maksaminen kokonaan lausunnonpyytäjän tililtä ilman hallituksen myötävaikutusta oli ilmennyt vasta 29.5.2023. Koska kysymys on yhdestä tapahtumainkulusta, joka oli kokonaisuudessaan ilmennyt lausunnonpyytäjälle 29.5.2023, lausuntopyyntö 3.5.2024 on toimitettu neuvostolle kaikilta osin sääntöjen 10 §:n mukaisesti ennen kuin 12 kuukautta menettelyn ilmenemisestä on kulunut. Asiassa ei ole ilmennyt neuvoston sääntöjen 11 §:ssä mainittuja seikkoja, joiden perusteella lausuntopyyntö jätettäisiin käsittelemättä.
Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti
Neuvosto toteaa, että pienehköissä korjaustöissä ei ole välttämätöntä järjestää laajempaa kilpailutusta, mutta korjaustyön kustannuksista tulisi pyytää hinta-arvio ennen korjaustöiden tilaamista ja mahdollisesti selvittää korjaustyön hintatasoa muiltakin toimijoilta. Mikäli työ tilataan isännöintiyrityksen lähipiiriin kuuluvalta taholta, voidaan eettisten ohjeiden 1. kohdan mukaisen lojaliteettivelvollisuuden katsoa olevan korostunut. Mikäli korjaustyön kustannustasoa ja korjaustyön tekijän veloitusta ei selvitetä ennalta, saattaa kustannus muodostua asunto-osakeyhtiön edun vastaiseksi.
Asiassa on katsottava selvitetyksi, että isännöintiyritys oli tilannut vesivahinkoa koskevan korjaustyön sen aputoiminimeltä eli isännöintiyritykseltä itseltään ennen kuin vakuutusyhtiö oli antanut tietoa korjaustyön korvaamisesta, aputoiminimi oli tehnyt korjaustyön, ja isännöintiyritys oli hyväksynyt sen korjaustyötä koskevan laskun ja maksanut korjaustyön kustannukset lausunnonpyytäjän varoista ilman lausunnonpyytäjän hyväksyntää tai tietoisuutta.
Neuvosto katsoo, että isännöintiyrityksen menettely oli näiltä osin ollut huolimatonta ja kokonaisuutena arvioiden lausunnonpyytäjän edun vastaista, ja näin ollen eettisten ohjeiden 1. kohdan (huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta) vastaista.
Kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi
Neuvosto toteaa, että isännöinnin eettisten ohjeiden 2. kohta liittyy lähinnä isännöintiyrityksen laskutukseen isännöintipalveluista ja tässä asiassa on kysymys korjaustyösuorituksen laskutuksesta. Neuvosto toteaa, että myös pienehköissä korjaustyösuoritteissa lasku tulee eritellä, ellei ole sovittu kiinteähintaisesta veloituksesta. Isännöintiyritys on kuitenkin lopulta toimittanut laskuerittelyn. Neuvosto katsoo, että isännöintiyrityksen menettelyä ei voida asiassa esitetyn perusteella pitää eettisten ohjeiden 2. kohdan (Kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi) vastaisena.
Toimii avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käyttää hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi
Neuvosto katsoo asiassa selvitetyksi, että isännöitsijä oli omalla päätöksellään tilannut korjaustöiden tekemisen isännöintiyrityksen aputoiminimeltä eli isännöintiyritykseltä itseltään.
Isännöitsijän esteellisyyttä on arvioitava asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 4 § 2 momentin ja eettisten ohjeiden 3. kohdan mukaisesti. Isännöitsijä oli ollut isännöintiyrityksen työntekijä, eikä lausunnonpyytäjän korjaustöiden tilaamisesta hänen työnantajaltaan isännöintiyritykseltä voida katsoa asiassa esitetyn perusteella olleen odotettavissa olennaista etua isännöitsijälle itselleen.
Neuvosto toteaa, että isännöintiyrityksen menettely on tältä osin ollut eettisten ohjeiden 3. kohdan (Toimii avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käyttää hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi) vastaista.
Ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta
Lausuntopyynnössä on esitetty, että isännöintiyritys ei ole toiminut tapauksen hoitamisessa luotettavasti ja rehellisesti. Edellä todetusti asiassa esitetyn selvityksen perusteella isännöintiyrityksen menettely oli ollut eettisten ohjeiden 1. ja 3. kohtien vastaista. Asiassa ei kuitenkaan ilmennyt seikkoja, joista voitaisiin päätellä isännöintiyrityksen menettelyjen olleen eettisten ohjeiden 10. kohdan (ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta) vastaista.
Seuraamus
Isännöintiyrityksen toiminta oli ollut edellä todetuilla tavoin eettisten ohjeiden 1. kohdan (huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta) ja 3. kohdan (toimii avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käyttää hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi) vastaista. Neuvosto katsoo, että isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaista menettelyä tulee kokonaisuutena arvioiden pitää lievää vakavampana. Asiassa on erityisesti otettu huomioon työn tilaaminen isännöintiyritykseltä itseltään ilman etukäteen annettua kustannusarviota ja ilman avointa keskustelua lausunnonpyytäjän hallituksen kanssa ennen työn tilaamista. Varoitusta on pidettävänä oikeasuhtaisena seuraamuksena isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaisesta menettelystä.
Eri mieltä olevan jäsenen lausunto
Asiassa on kysymys osakehuoneiston vesivahinkoa koskevan korjaustyön tilaamisesta, tekemisestä ja maksamisesta.
Isännöitsijä oli ilmoittanut lausunnonpyytäjän hallitukselle sähköpostilla 14.3.2023, että korjaustyö oli tilattu korjaustyön tehneeltä taholta ja tämä oli tehnyt korjaustyön, korjauksen materiaalikustannukset olivat 1.069,88 euroa, korjaustyön työn osuudesta ei ollut ollut vielä tietoa, laskut on ensin maksettava lausunnonpyytäjän tililtä ja myöhemmin osoitettava vakuutusyhtiölle, osakkaalle tai vuokralaiselle ja että rakenteisiin ei ollut tarvinnut puuttua, joten lausunnonpyytäjälle ei pitäisi tulla kustannuksia korjauksista. Korjaustyön tilaaminen ja tekeminen oli ilmennyt lausunnonpyytäjälle viimeistään isännöitsijän lausunnonpyytäjän hallitukselle lähettämän sähköpostin 14.3.2023 myötä. Lausuntopyyntöä 3.5.2024 ei ollut siten toimitettu neuvostolle korjaustyön tilaamista ja tekemistä koskevan isännöintiyrityksen menettelyn osalta 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä.
Neuvoston sääntöjen 10 §:n tarkoittama erityisen painava syy arvioidaan yksittäistapauksittain ja sen hyväksymiseen on suhtauduttava lähtökohtaisesti pidättyvästi. Erityisen painavana syynä voi lähtökohtaisesti tulla kysymykseen esimerkiksi isännöintiyrityksen menettelyn poikkeuksellisen merkittävä taloudellinen intressi tai törkeä eettisten ohjeiden vastaisuus. Muun muassa tilattujen korjaustöiden arvo 7.856,57 euroa huomioon ottaen, asiassa ei voida neuvoston aikaisemman lausuntokäytännön (IEN 2/2024, 3/2024, 5/2024 ja 6/2024) mukaisesti katsoa olevan neuvoston sääntöjen 10 §:n tarkoittamaa erityisen painavaa syytä lausuntopyynnön käsittelemiselle. Näin ollen lausuntopyyntö on jätettävä korjaustöiden tilaamisen ja tekemisen osalta käsittelemättä. Isännöintiyrityksen ei voida siten katsoa menetelleen isännöinnin eettisten ohjeiden 3. kohdan vastaisesti.
Isännöintiyritys oli maksanut 20.3.2023 aputoiminimeltään tilaamistaan korjaustöistä 6.078,48 euroa lausunnonpyytäjän varoista. Korjaustöiden maksaminen lausunnonpyytäjän varoista oli ilmennyt lausunnonpyytäjälle viimeistään tilinpäätöskokouksessa 29.5.2023. Lausuntopyyntö on käsiteltävä korjaustöiden maksamista koskeva isännöintiyrityksen menettelyn osalta.
Valtaosa korjaustöistä ja niiden kustannuksista oli kuulunut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1-3 §:n mukaisesti osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle. Tämän vuoksi korjaustöitä koskevan laskun hyväksymiselle ja korjaustöiden kustannusten maksamiselle kokonaan lausunnonpyytäjän varoista ilman lausunnonpyytäjän hyväksyntää tai ilmoittamatta tästä lausunnonpyytäjälle, ei ole ilmennyt asianmukaista perustetta, vaikka vakuutuskorvausta koskeva asia olisi ollut kesken tai epäselvä. Isännöintiyritys ei ollut siten toiminut huolellisesti ja lausunnonpyytäjän edun mukaisesti. Isännöintiyrityksen on katsottava myös jättäneen kertomatta yhteensä 7.856,57 euron korjaustöiden hinnoitteluperusteistaan ennen kustannusten maksamista. Isännöintiyrityksen menettelyä on pidettävä isännöinnin eettisten ohjeiden 1. kohdan ja 2. kohdan vastaisena, mutta ei isännöinnin eettisten ohjeiden 10. kohdan vastaisena.
Isännöitsijän 14.3.2023 lähettämän sähköpostiviestin perusteella lausunnonpyytäjän oli tullut olla tietoinen, että korjaustöiden kustannukset tullaan ensin maksamaan lausunnonpyytäjän varoista, mutta lausunnonpyytäjällä ei ollut tietoa korjaustyön kustannusten suuruudesta. Isännöitsijän käsitys korjaustyötä maksettaessa oli ollut, että vakuutus korvaisi korjaustyön kustannukset lausunnonpyytäjälle, mutta vakuutus ei ollut kuitenkaan korvannut kaikkia isännöintiyrityksen maksamia kustannuksia lausunnonpyytäjälle. Edellä mainitut seikat ja isännöintiyrityksen lausunnonpyytäjän varoista maksamien korjaustyön kustannusten suuruus huomioon ottaen, isännöintiyrityksen korjaustöiden maksamista koskevaa menettelyä ei voida pitää niin selvästi kokonaisuutena arvioiden lievää vakavampana, että varoitusta voitaisiin pitää oikeudenmukaisena seuraamuksena. Huomautusta on pidettävä edelleen riittävänä ja oikeasuhtaisena seuraamuksena isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaisesta menettelystä.